恋爱期间一方出资,房屋产权登记在双方名下,结婚不成如何分割?

日期:2019-09-16

案情简介

上诉人(原审原告,男方):A

上诉人(原审被告,女方):B

A、B原为恋人关系,2009年2月7日,A、B作为乙方、案外人C作为甲方,双方签订《上海市商品房预售合同》,内容为:乙方向甲方购买上海市杨浦区政和路房屋(以下简称系争房屋),每平方米16,286.80元,房屋总价款1,746,108元。乙方于2009年2月7日与甲方签约,并付首付款计96,108元,2009年3月7日前支付房款1,050,000元。A、B为购买系争房屋以A作为主贷人申请个人商业性贷款750,000元、公积金贷款300,00元,并在系争房屋上设立抵押。A所有的银行账号分别于2009年1月24日2009年2月7日向案外人C支付购房款50,000元、346,388元。2009年2月6日,A向案外人C出具金额为300,000元的支票一张,收款人为案外人C,用途注明为“A”购房款。同日,案外人C向A、B出具金额为1,746,108元的发票。2010年3月12日,系争房屋登记在A、B名下。A于2010年12月28日诉至法院,请求分割系争房屋,产权归A所有,A支付B房屋折价款1元。

原审审理中,原审法院经A申请委托估价公司进行评估,经评估系争房屋的市场价值为3,180,000元,折合建筑面积单价为29,672元

原审审理中,A称因B提出分手,双方于2009年5月分手;B称因A提出分手,双方于2010年7月分手。另外,B称首付款60余万元中B出资一半、贷款也是由双方共同承担,但基于当时共同生活,没有要求A写收款收据,现无法提供相关证据。

各方观点

A不服原审判决,向二审法院提起上诉称,系争房屋应为A、B按份共有。系争房屋由A支付首付款及贷款,B没有出资,故B应没有任何份额原审判决错误,请求撤销原审判决主文第二项

B不服原审判决,向二审法院提起上诉称,其与A建立恋爱关系后,双方经济收入共同管理、共同支配,首付款中的一半亦为B支付。房屋买卖合同、购房发票以及房地产权证上均有B的名字,A理应合理补偿,房屋溢价达140万元,故原审判决A支付40万元房屋折价款过低,请求撤销原审判决第二项,A支付房屋折价款60万元。

法院观点

原审法院认为,对于恋爱期间产权登记在双方名下共有房屋的分割应当考量共有人对共有财产的出资情况、贡献大小、房屋溢价因素、恋爱关系存续时间长短等因素的情判定,出资情况仅为其中的一个因素,A认为B没有出资不应分得补偿款之说依据不足,法院不予支持。

共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。A、B原系恋爱关系,为结婚而共同购买了系争房屋,现双方均表示恋爱关系已终止,故系争房屋共有的基础已不存在,A要求分割双方共同共有的房产,于法有据,应予准许。鉴于系争房屋由A向银行申请了抵押贷款,并设置了抵押权,为有利于抵押权的实现,系争房屋的产权应归A所有,由A向B支付房屋折价款,且B亦向原审法院明确A支付折价款。房屋的分割比例应按照A、B双方的出资比例同时参考当事人对系争房屋的贡献大小加以确认。系争房屋购买时,首付款全部由A账户划款或公司支票支付,且银行贷款部分亦由A以个人名义取得,B也不能提供充分证据证明共同支付购房款及归还贷款的事实。故A对系争房屋产权的取得贡献较大,对房屋的分割比例予以适当调整。原审法院据此判决:一、政和路房屋产权归A所有;二、A应于判决生效之日起十日内支付B政和路房屋折价款人民币400,000元;三、B应于收到上述折价款之日起十日内协助A办理政和路房屋的产权变更手续

二审法院认为原审法院的判决合理,故判决:驳回上诉,维持原判。

审理法院:上海市第二中级人民法院(2011)沪二中民二(民)终字第1639

 

律师评析

恋爱期间,男女双方为了结婚或同居而购置房屋等,有时男方为了表达对女方的爱意或出于对女方的信任或出于女方要求等,把房屋产权登记在两人名下。在现今房产价值很高的现实情况下,很多人都是倾其所有,甚至是搭上父母一辈子的积蓄才买得一套房屋。在恋爱不成的情况下,房产就成了当事人所能抓住的最后一根稻草,房屋分割也就成为最大的争议焦点。

我国不动产物权以登记为准,如果房产证上登记有男女双方两个人的名字,则双方在该房屋所有权上就是共有关系。共有分为按份共有和共同共有。按份共有又称分别共有,是与共同共有相对应的一项制度,指数人按应有份额(部分)对共有物享有权利和分担义务的共有。共同共有是指两个或两个以上的民事主体根据某种共有关系而对某项财产不分份额地共同享有权利和承担义务。也就是说,二者的区别是多个权利主体之间到底是按照份额享有权利和承担义务还是没有份额地共同享有权利和承担义务。我国《物权法》第103条规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有104条规定,按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。恋爱关系不属于家庭关系,依据上述《物权法》的规定,通常当事人在恋爱期间购买房屋且登记在双方名下的,在无特别约定的情况下双方对该房屋系按份共有。本案系争房屋登记在A、B两个人名下,则应当认定该房产为他们双方按份共有的财产。

那是不是登记在两个人的名下就都要均等分割呢?实践中像本案这样由一人出资登记在两个人名下的房屋,结婚不成时又该如何分割呢?如果房屋产权登记在双方名下,而一方未出资就否认其享有物权,有违公平。但若均等分割,对于全部出资或出资较多的一方也不公平。只有在双方出资比例差别不很大的情况下,按出资比例进行分割才较为公平。具体分割时,按照双方对房屋贡献的大小等因素,确定各自份额,并考虑适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,确定房屋的所有权归属为一方所有,并由一方给予对方相应的补偿金。

为公平解决现实生活中越来越多的此类房产争议,上海市高级人民法院《关于审理分家析产案件若干问题的意见》第5条规定,恋爱期间共同购房一方未出资但产权登记为两人共有,析产分割的处理:从不动产登记的角度分析,房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理;没有协议的,应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额般以10%~30%的份额为宜。

本案系争房屋是由A支付首付款并由A作为主贷人向银行申请抵押贷款的,A对房屋产权的取得贡献较大;而B则主张其与A建立恋爱关系后,双方经济收入共同管理、共同支配,房屋首付款中的一半亦为B支付,但B无法提供充分证据证明共同支付购房款及归还贷款的事实。本案原审法院基于系争房屋已由A向银行设置了抵押权,为利于抵押权的实现,将系争房屋的产权判归A所有,由A向B支付房屋折价款40万元。二审法院亦认可了该补偿金额的合理性。

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