恋爱期间一方出资,房屋产权登记在另一方名下,结婚不成如何处理?

日期:2019-09-16

案情简介

上诉人(原审被告,女方):A

被上诉人(原审原告,男方):B

A、B于2012年经人介绍相识,后确立恋爱关系,2012年12月19日A、B在上海某房地产公司售楼处办理购买凯滨路房屋事宜,B以刷信用卡的方式支付定金48万元,A以刷信用卡的方式支付定全2万元(后B以现全方式向A支付了2万元)。2012年12月21日,B先将450万元汇入案外人C账户内,再由C将该款汇至A账户内。2012年12月23日,A向上海某房地产公司支付房款450万元,2012年12月24日,B先将75万元汇入案外人C账户内,再由C将该款汇至A账户内。2012年12月25日,A与上海某房地产公司签订了商品房预售合同,并于同日支付尾款749,296元。2013年3月28日,上海某房地产公司向A出具金额为5,749,296元购房发票。2013年6月至7月间,A、B因故终止了恋爱关系。2013年7月10日,B诉至法院要求A返还575万元并支付B凯滨路房屋增值款115万元,共计690万元凯滨路房屋至今尚未进行产权登记。

各方观点

原审判决后,A不服,向二审法院提起上诉称:1.原审相关事实认定错误。A基于对B婚史的不确定性以及双方巨大的年龄差异的心理压力,在购房时A与B尚未确立恋爱关系。B的出资并非以结婚为目的,而是为解决A的住房困难,双方恋爱关系的终止也是B单方提出。2.原审适用法律错误本案双方不存在婚约关系,B的出资行为也非基于任何风俗习惯,不存在为缔结婚姻关系而给付的状态,B依据婚约要求返还的诉请应予驳回。本案中B的赠与行为已经完成,A已经依法取得了凯滨路房屋的所有权。B的赠与行为不存在法定撤销情形,该赠与行为未附条件或义务,B无权要求返还。原审适用民法基本原则作为裁判依据,也不符合法律原则适用的条件。综上请求二审法院撤销原判,改判驳回B一审全部诉请

B答辩称:不同意A的上诉请求。本案双方先确立恋爱关系,后因谈婚论嫁进而B出资买房,事实清楚且符合生活常理。A与B信息来往中有表示过还一半房屋出售款的意思,也表示过愿意将凯滨路房屋进行转让,A明知B并非有将该房屋赠与A的意思。双方经人介绍相识后,A及其母亲提出购房居住,B在存有资金压力下以双方结婚为目的出资购房,现双方因故结束恋爱关系,B有权要求返还购房出资及增值部分。原审查明事实清楚,适用法律正确。请求二审法院驳回上诉,维持原判。

法院观点

B的出资行为系以谈婚论嫁为目的更符合社会常理,A对此应有清楚的认知。现双方因故终止恋爱关系,业已丧失谈婚论嫁进而缔结婚姻之可能,此种情形之下,鉴于本案特殊案情,A无偿受益的状态不应受到法律保护,其理应返还B凯滨路房屋出资款,否则有违公平合理的民事法律行为准则

原审法院经审理后认为:A、B经人介绍相识后确立了恋爱关系,因相关购房政策所限,B无法以自己的名义在上海市购置商品房亦是事实。B称考虑到政策限制,且双方已进入谈婚论嫁阶段,遂决定由B出资,并以A的名义购房,符合生活常理,显然B的上述出资行为是以A、B结婚为目的的。反观A,虽否认购房时双方已确立恋爱关系,但表示在签订合同后的一两个月,双方最终还是确立了恋爱关系,试想A、B仅是普通上、下级同事关系因A急于购房,而B凭空就愿意为A个人购房而出资575万元的巨款,显然不符合公众的惯常思维和行为模式。综上,法院依法认定B上述的出资行为系以双方结婚为目的,但因双方已终止了恋爱关系,结婚的目的已无法达成故对B要求A返还575万元的诉请依法应予支持。此外,因B对A仅有出资行为,而凯滨路房屋的购房人系A,故该房屋即便升值,亦与B无关,故对B要求获得该房升值款115万元的诉请不予支持。

原审法院据此作出判决:一、A于判决生效后十五日内返还B575万元;二、驳回B其余的诉讼请求

二审法院认为,本案的争议焦点是系争575万元钱款是否应当由A返还B。常理而言,出资购买房屋并非公民生活中的一般事项,而出资为他人购买房屋的行为,若不存在条件或者目的等因素,则实非社会公众可以认知的合理范畴。本案中,即使B出资购买凯滨路房屋之时,系争出资数额完全在其支付能力范围内,但考虑到双方当时的交往情形,该出资行为显然也不能仅仅视为一般情形下之赠与。结合本案实际案情,该出资行为系以谈婚论嫁为目的更符合社会常理,A对此应有清楚的认知。现双方因故终止恋爱关系,业已丧失谈婚论嫁进而缔结婚姻之可能,此种情形之下,鉴于本案特殊案情,二审法院认为,A无偿受益的状态不应受到法律保护,其理应返还B凯滨路房屋出资款,否则有违公平合理的民事法律行为准则。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。

审理法院:上海市第二中级人民法院(2013)沪二中民一(民)终字第2545

律师评析

本案系争房屋即凯滨路房屋是以A的名义与开发商签订的商品房预售合同,但全部款项均是B支付的,主要是因为相关购房政策所限,B无法以自己的名义在上海市购置商品房。按照A的主张,本案系争房屋是B的赠与那么从常理来判断该赠与也应当是以结婚为前提的,属于附义务的赠与。在B能够证明结婚目的无法实现的情况下,可以请求法院撤销该赠与,主张自己的合法权益。

本案当事人B虽未明确表示为购买房屋而付款是以结婚为条件的,但是法院结合实际情况及一般大众的认知,依据常理可以推断出B在存有资金压力的情况下仍以A的名义出资购房的行为应该是以双方结婚为目的,即B的出资是附条件的。附条件的赠与是指在赠与行为中,把某种将来在客观上发生与否不确定的事实指明为条件,将条件的成就作为赠与行为的效力发生或终止的原因。我国《合同法》第190条明确规定了附义务赠与合同:赠与可以附义务,赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务。该法第192条第1款同时规定,受赠人不履行约定义务的,赠与人可以撤销赠与。既然A、B未能进行婚姻登记,那么B的“赠与”所附的义务就未实现,故应认定该赠与可以撤销。

生活中,男女双方在热恋期间或者打算结婚前,在金钱财物上往往不会区分得很清楚,甚至会给付对方较大数量的钱款。一般来讲,这种行为是以未来缔结婚姻、共同生活为目的的,具有相当的针对性和目的性。在双方无法继续婚约的情况下,也就是说,给付的目的无法实现时,作为接受给付的一方继续占有对方的给付就失去了相应的依据。《民法通则》第92条规定没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案系争房屋的期待权属于A,B虽然无权要求A返还该系争房屋,但对于其已经给付的大额房款可以要求A返还,A亦负有返还义务而不能以所谓的赠与为由拒不返还。

司法实践中针对此类案件,当事人一方要求分割系争房屋溢价部分的处理并没有明确的法律规定,以前司法实践中的做法是房屋实际出资人只可以要求产权人返还其相应出资款,而不支持实际出资人分割房屋溢价部分的请求。但近年来随着我国房地产市场的高速发展,房价日益飙升,若不支持实际出资人分割房屋溢价的请求便会有失公允,故笔者认为本案法院关于驳回B请求分割系争房屋增值部分诉请的判决值得商榷。

实践中,如果恋爱期间一方出资,以另一方名义所购房屋是已经取得所有权并登记在另一方名下的,依据我国《物权法》第6条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。不动产的登记具有推定力,即经合法登记的不动产权利人在法律上被推定为真正的权利人。但不动产登记只是证权程序,而非设权程序;其公信力是出于对善意第三人的保护,即使登记有错误或遗漏,该善意第三人所得利益仍应受法律保护。但公信力并不否认真正的权利人依据债权债务关系向卖方主张权益,人民法院可以依职权在查明事实的基础上对现有的权属登记予以否定。当然,不动产登记的公信效力只发生在不动产交易过程中,未进入交易程序的不动产,并不发生公信力的问题。

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