房屋涨价卖方要解除合同我能得到多少赔偿?

日期:2020-11-05

 一、房屋涨价导致卖方解除合同的差价给赔偿吗

  我国《合同法》第97条规定:解除合同后,当事人可以要求赔偿损失。这里的赔偿损失从合同解除来看,是一种请求合同履行和请求债务不履行的请求权。因为合同解除,这种损失就是信赖利益的损失。《合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于一方原因导致合同目的不能实现,这种信赖利益实际上已经变成了实际的损失。如果你购买了房屋并完成过户,上涨部分的利益是归买房人的。

  案情简介

  20061120日,尚某与谢某达成房屋买卖合同,约定尚某以92万元的价格购买谢某房屋,同时谢某收取尚某定金3万元,次日尚某搬进了购买的房屋内。2008年初谢某前妻将谢某诉至法院,要求确认谢某签订的房屋买卖合同无效,法院经审理支持了谢某前妻的诉讼请求。200810月谢某之妻起诉尚某要求腾退房屋,并要求支付占用房屋期间的使用费8万元。法院于20081016日判决本案尚某腾退房屋,并以房屋买卖合同被确认无效归责于谢某的无权处分行为为由,判决驳回了谢某之妻支付占用房屋使用费的诉讼请求。2009年尚某将谢某诉至法院,要求谢某返还尚某定金3万元,并要求赔偿房屋市场价与合同交易价之间的差价损失180万元。

  审理过程:2010313日法院作出一审判决,谢某返尚某定金3万元,认为尚某只向谢某支付定金3万元,其余房款并未向谢某支付,谢某虽然对房屋买卖合同被确认无效具有过错,但其并未占用尚某的购房款,谢某的行为与尚某所述错过买房最佳时机而造成的经济损失无因果关系,故该院对尚某该项诉讼请求不予支持,驳回该诉讼请求。一审驳回尚某诉讼请求后,尚某提起上诉。

  尚某上诉的主要理由有两点:第一,一审判决认定谢某售房过程中的过错与尚某错过买房最佳时机造成的经济损失无因果联系,属认定事实错误。具体来说,20061120日,原、谢某达成房屋买卖合同,约定尚某以人民币92万元的价格将诉争房屋转让给谢某;20091225日,一审法院委托北京中资房地产土地评估有限公司对诉争房屋进行了评估,《房地产估价报告》显示诉争房屋市场价值总价已达人民币210.10万元;截止上诉之时,诉争房屋价值进一步上涨至300余万元。诉争房屋房价差额达人民币180万元。双方达成房屋买卖合同的次日尚某即搬进了诉争房屋。尚某向谢某交付了定金3万元,双方约定房屋过户时交付余款。房屋买卖合同达成的介绍人是尚某妻子的姐姐,其与谢某系居住在同一小区的邻居,双方素有经济往来。基于上述交易背景和谢某达成合同后立即向尚某交付诉争房屋钥匙的行为,尚某有充分理由信赖该合同能够履行,并为履行合同准备了房款,只是由于联系不到谢某而无法向其支付余下房款。正是因为房屋买卖合同因谢某的过错而归于无效直接导致了尚某丧失以原有价格购买同类地段、同样面积房屋的机会。诉争房屋所处的同类地段的房屋价格上涨产生的房价差额人民币180万元属尚某应增加而未增加的合理利益。房屋差价损失与谢某过错的因果关系是客观存在的。

  第二,一审判决驳回尚某要求谢某赔偿房屋差价损失180万元诉讼请求,属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第二十五条规定:“房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销,信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的,应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等),损失赔偿数额以不超过履行利益为限。”根据上述法律规定,谢某因过错致使合同无效,从而导致尚某遭受信赖利益损害,应承担相应的损害赔偿责任。该损害赔偿责任包括直接损失即所受损害,也包括间接损失即所失利益,在本案中体现为尚某丧失与第三人另订合同机会所产生的损失。原审法院认为尚某只向谢某支付了定金3万元,谢某并未占用尚某购房款,谢某过错与尚某错过买房最佳时机造成的经济损失无因果联系,尚某要求谢某赔偿房屋差价损失180万元诉讼请求不予以支持。原审法院混淆了占用尚某购房款的直接损失和尚某丧失与第三人另订合同机会所产生的间接损失。购房款及其占用费属于直接损失,而尚某丧失与第三人另订合同机会的房屋差价损失属间接损失。原审法院以不存在直接损失为由否认间接损失的存在存在逻辑错误。

  审理结果:上诉至北京市第一中级人民法院后,一中院裁定发回重审,最终一审改判支持了尚某40万的损失请求,双方均未上诉,该判决已生效。

 

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